Giá nhà ở Úc tăng nhanh đã tạo ra sự bất đồng giữa các nhà kinh tế về việc liệu bong bóng nhà đất có tồn tại hay không. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-word đang thực hiện các vòng, chỉ một thập kỷ sau khi bong bóng giá nhà ở Hoa Kỳ nổ tung một cách ngoạn mục, tạo ra một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Khi giá bất động sản Úc tiếp tục phá vỡ kỷ lục, nhiều người tự hỏi liệu điều này có bền vững không.

Các nhà kinh tế không đồng ý về cách xác định bong bóng, hoặc thậm chí liệu bong bóng có tồn tại hay không. Theo trực giác, một bong bóng (và điều này áp dụng cho bất kỳ tài sản nào, không chỉ bất động sản) tồn tại khi giá của một tài sản bị thổi phồng quá mức so với một số điểm chuẩn. Và đây là vấn đề: không ai có thể đồng ý về điểm chuẩn đó.

Điểm chuẩn có thể là ước tính giá trị của tài sản dựa trên tập hợp các biến có ảnh hưởng đáng kể đến cung, cầu và giá của nó, được gọi là nguyên tắc cơ bản. Đối với nhà ở, những nguyên tắc cơ bản này bao gồm tăng dân số, chính sách thuế, quy mô hộ gia đình, thu nhập hộ gia đình và nhiều thứ khác.

Nhưng các nhà kinh tế không thể đồng ý về những yếu tố cơ bản xác định giá tài sản, hoặc mức độ quan trọng của từng yếu tố cơ bản. Đồng thời, giá trị của các nguyên tắc cơ bản này chỉ có thể được ước tính, không được quan sát. Nó chủ quan đến mức ai đó sẽ luôn có thể dựng lên một câu chuyện dựa trên các nguyên tắc cơ bản để hợp lý hóa lý do tại sao giá nhà ở mức họ đang có.

Một số nhà kinh tế đề xuất các điểm chuẩn thay thế để đo bong bóng, chẳng hạn như trung bình dài hạn trong lịch sử hoặc ước tính giá trị cơ bản của một xu hướng. Nếu giá tài sản lớn hơn các mức trung bình hoặc xu hướng này, thì chúng ta có một bong bóng. Tuy nhiên, định nghĩa này quá đơn giản vì nền kinh tế năng động, không ngừng phát triển và cả trung bình dài hạn, cũng như xu hướng, đều thay đổi.

Tăng giá và bong bóng

Chỉ khi giá tài sản đạt đến độ cao vượt trội mà phần lớn mọi người, bao gồm các nhà kinh tế, mới đồng ý rằng nó được định giá quá cao và do một sự điều chỉnh lớn (một vụ nổ bong bóng). Thậm chí sau đó một số nhà kinh tế sẽ từ chối sự tồn tại của bong bóng.

Một trong những ví dụ sớm nhất về bong bóng giá tài sản là sự điên cuồng trên thị trường bóng đèn tulip Hà Lan vào thế kỷ XVII - cái gọi là Cam Tulipmania Điên. Mặc dù dữ liệu rất chắp vá và nhiều nhà sử học đã không thực hiện cẩn thận khi kể lại câu chuyện, nhưng có một số khác để giải thích giá của bóng đèn Witte Croonen đã tăng 26 trong tháng 1 1637 và giảm xuống một phần hai trong giá trị cao nhất của họ trong tuần đầu tiên Của tháng hai.

Tuy nhiên, học giả được kính trọng Peter Garber lập luận rằng:

Những câu chuyện tuyệt vời từ tulipmania là không thể cưỡng lại đối với những người có sở thích khóc bong bóng, ngay cả khi những câu chuyện rõ ràng là không có thật. Thật hoàn hảo khi họ sử dụng mô phạm mà các nhà đạo đức tài chính sẽ luôn tìm thấy một thị trường sẵn sàng cho họ trong một thế giới đầy những nhà đầu tư sợ hãi về Armageddon về tài chính.

Các binh sĩ phá hủy hoa tulip để giảm nguồn cung và ổn định giá sau sự sụp đổ đột ngột của giá hoa tulip ở Hà Lan thế kỷ XVII. Hoa tulip Folly (1882) của Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Giả sử bong bóng là một khoảng cách đáng kể giữa giá tài sản được quan sát và một số giá trị chuẩn phù hợp, sự tồn tại của khoảng trống này đặt ra câu hỏi về việc nó xuất hiện như thế nào. Các câu trả lời chủ yếu dựa vào tâm lý học, đó là lý do tại sao nhiều nhà kinh tế (tìm cách đại diện cho thế giới trong một mô hình toán học) đấu tranh với khái niệm này.

Bong bóng điên cuồng

Bong bóng cuối cùng là một trò chơi tự tin, trong đó nhà cung cấp bán tài sản cho người mua với lợi nhuận, với hy vọng sẽ làm điều tương tự trong tương lai. Trò chơi này dựa trên một câu chuyện mạnh mẽ thu hút trí tưởng tượng của mọi người và thuyết phục họ đến lượt họ sẽ khác.

Như George Soros, tỷ phú nổi tiếng người Mỹ gốc Hungary quản lý quỹ phòng hộ từng nhận xét:

[Liên] Bong bóng không phát triển trong không khí mỏng. Họ có một cơ sở vững chắc trong thực tế, nhưng thực tế như bị bóp méo bởi một quan niệm sai lầm.

Quan niệm sai lầm này là hậu quả của hành vi và đặc điểm của con người xuất phát từ mô hình hợp lý hoàn toàn nên thường được giả định trong kinh tế học chính thức. Thay vào đó, như các nhà kinh tế học hành vi lập luận, mọi người thể hiện một số thành kiến.

Chúng bao gồm, ví dụ, mong muốn tìm kiếm thông tin phù hợp với niềm tin hiện có của họ (được gọi là xu hướng xác nhận) hoặc xu hướng hình thành quyết định dựa trên thông tin có sẵn nhất (gọi là xu hướng sẵn có). Mọi người trải nghiệm và tìm cách giải quyết sự khó chịu của họ khi họ có hai hoặc nhiều niềm tin, ý tưởng hoặc giá trị trái ngược nhau và họ cũng sử dụng những khái niệm trừu tượng đơn giản để suy nghĩ về các vấn đề và sự kiện phức tạp (đóng khung).

Mọi người là những người thống kê trực giác kém và quan tâm nhiều hơn đến việc tránh thua lỗ hơn là trải qua những lợi ích (được gọi là ác cảm mất mát). Danh sách các lỗ hổng trong hành vi của con người đi vào. Hơn nữa, con người, động vật xã hội mà chúng ta đang có, cạnh tranh và mô phỏng các đồng nghiệp của chúng ta, bầy đàn như cừu và hành động theo tin đồn.

Thỉnh thoảng, tất cả những đặc điểm và thành kiến ​​này tái thực thi lẫn nhau và gửi giá nhà, hoặc cổ phiếu hoặc bất cứ thứ gì, vào tầng bình lưu.

Ai sợ bong bóng?

Bản thân bong bóng hiếm khi là một nguyên nhân chính gây lo ngại, mặc dù các hộ gia đình trẻ ở Úc muốn mua căn nhà đầu tiên của họ sẽ không đồng ý. Tất nhiên, vấn đề là mọi bong bóng cuối cùng đều bật lên và sự điều chỉnh này thường là bạo lực và đau đớn, vì hai lý do.

Đầu tiên, giá tài sản thường giảm nhanh hơn so với mức tăng, do đó việc điều chỉnh giảm có thể phá hủy giá trị trong một khoảng thời gian rất ngắn. Và thứ hai, hầu hết các bong bóng được thúc đẩy bởi nợ, bởi vì cách duy nhất một bong bóng có thể mở rộng trong các giai đoạn sau là nếu nhu cầu về tài sản được hỗ trợ bởi nợ.

Sự kết hợp này - nợ cao và giá tài sản giảm - tạo ra một vòng luẩn quẩn trong đó các chủ nợ đau khổ tranh giành để sửa chữa bảng cân đối kế toán và bán tài sản của họ. Điều này đến lượt nó đẩy giá của tài sản đó thậm chí thấp hơn, gây thêm đau khổ cho các chủ sở hữu tương tự của tài sản, v.v.

Cơn đau liên quan đến bong bóng vỡ thay đổi đáng kể. Đôi khi các nền kinh tế phục hồi khá nhanh từ bong bóng vỡ, như trường hợp sau sự sụp đổ ngoạn mục của Bong bóng dot-com.

Tuy nhiên, bong bóng nhà ở là trong một giải đấu của riêng họ. Trong lịch sử, họ có luôn luôn dẫn đến suy thoái nghiêm trọng, và không có lý do để tin rằng điều này sẽ thay đổi. Lần sau không khác.

Các câu trả lời về cách đối phó với một phạm vi bong bóng từ không có gì khác Vấn đề là không ai (bao gồm các nhà hoạch định chính sách) có thể xác định một cách đáng tin cậy một bong bóng.

Nếu có một thứ như bong bóng, chúng ta sẽ chỉ biết chắc chắn khi bong bóng đã bật. Hành động sớm để ngăn chặn bong bóng mở rộng hơn nữa là rủi ro và không phổ biến. Đó là một ngân hàng trung ương dũng cảm, người đã tăng lãi suất với dự đoán về việc tăng giá tài sản khi phần còn lại của nền kinh tế đang ồn ào, hoặc thậm chí có dấu hiệu suy yếu.

Vì vậy, Úc đang ở giữa một bong bóng nhà ở? Tôi sẽ đi ra ngoài trên một chi và trả lời trong lời khẳng định. Có rất nhiều tranh luận tại sao giá nhà hiện tại chính xác là nơi họ nên đến, dựa trên các nguyên tắc cơ bản.

Nhưng theo tôi, những lời giải thích này không vượt qua được thử nghiệm về mùi: giá nhà tăng gấp đôi, kết hợp với nợ hộ gia đình cao chưa từng thấy (hơn nữa hơn 120% GDP, cao thứ ba trên thế giới) và tỷ lệ phục vụ nợ hộ gia đình (cũng là cao thứ ba trên thế giới), làm cho một tình huống bấp bênh. Tất cả chỉ là một sự thay đổi khiêm tốn trong tâm lý nhà đầu tư, một vài lần tăng lãi suất, hoặc sự gia tăng đáng kể về tỷ lệ thất nghiệp, và toàn bộ kế hoạch làm sáng tỏ. Tôi hy vọng tôi sai, nhưng lịch sử đứng về phía tôi.

Giới thiệu về Tác giả

Timo Henckel, Chuyên viên nghiên cứu, Trung tâm phân tích kinh tế vĩ mô ứng dụng, Đại học Quốc gia Úc (ANU)

Bài viết này ban đầu được xuất bản vào Conversation. Đọc ban đầu bài viết.

Sách liên quan

at Thị trường InnerSelf và Amazon